เปิดปมคอนโดหรู “แอชตัน อโศก”..ระวัง! น้ำผึ้งหยดเดียว ทุบอสังหาฯ ไทยพังครืน!

หลังศาลปกครองกลาง ได้มีคำพิพากษาให้ “เพิกถอน” ใบอนุญาตก่อสร้างรวม 4 ฉบับที่สำนักงานโยธา กทม.ออกให้แก่ โครงการ “Ashton Asoke “ คอนโดฯ สุดหรู 50 ชั้น 783 ยูนิต ทื่ถือเป็น “แฟลกชีป” ที่ตั้งตระหง่านอยู่ใจกลางย่านธุรกิจแยกอโศก-สุขุมวิท

โดยศาลเห็นว่า ที่ดินที่ตั้งโครงการไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงที่ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เนื่องจากไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวเกิน 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร อนุญาตให้บริษัททำการก่อสร้างดัดแปลงอาคารโครงการ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างทุกฉบับ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าวนั้น

คำสั่งของศาลปกครองข้างต้น ไม่เพียงจะทำให้ลูกบ้านในโครงการสุดหรูแห่งนี้ “อกสั่นขวัญกระเจิง” หายใจไม่ทั่วท้องไปตามๆ กันแล้ว ด้วยเกรงว่า โครงการอาจจะเจริญรอยตามโครงการและอพาร์ทเมนต์หรู ดิ เอทัช ในซอยร่วมฤดี ซึ่งก่อนหน้าได้ถูกศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้ กทม. ควบคุมการรื้อถอน เนื่องจากกระทำผิด พ.ร.บ.ควบคุมอาคารชุด พ.ศ. 2522 ยังอาจส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมในวงกว้างอีกด้วย เนื่องจากโครงการดังกล่าวเป็นโครงการร่วมลงทุนระหว่างประเทศระหว่าง บมจ.อนันดาฯ และกลุ่มมิตซุย ฟูโด้ซัง ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์จากญี่ปุ่น

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ตั้งข้อสังเกตต่อโครงการนี้ว่า หากทุกฝ่ายจะย้อนกลับไปพิจารณาคำพิพากษาของศาลปกครองในกรณีนี้จะเห็นได้ว่า ศาลได้หยิบยกประเด็นในเรื่อง “ทางเข้า-ออก” โครงการที่ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  โดยเฉพาะที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการที่ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และต้องยาวต่อเนื่องไปจนถึงทางสาธารณะที่มีขนาดความกว้างเกิน 18 เมตรขึ้นไป แต่ที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก ไม่เป็นไปตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะมีความกว้างของถนนซอยเดิมเพียง 6.4 เมตรเท่านั้น 

แม้ทางโครงการจะนำเอาหนังสือรับรองการอนุญาตจาก “การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)”  ที่อนุญาตให้โครงการใช้ทางผ่าน เข้า-ออก สถานีรถไฟฟ้าสุขุมวิท ของ รฟม.มาแสดง และเรื่องดังกล่าวหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างกรมโยธาธิการและผังเมือง ก็พิจารณาให้ความเห็นชอบว่า สามารถกระทำได้ตามกฎหมาย อีกทั้ง หากโครงการมีปัญหาในเรื่องของความกว้างเขตทางเข้า-ออกไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย ก็คงเป็นเรื่องยากที่โครงการจะได้รับไฟเขียว EIA ออกมาได้ แต่ดูเหมือนศาลจะไม่ได้พิจารณาประเด็นนี้ รวมไปถึงประเด็นที่ว่า การที่ รฟม.นำเอาที่ดินเวนคืนก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้า มาให้เอกชนใช้เป็นทางผ่านเข้า-ออก เป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เอื้อประโยชน์ต่อเอกชนหรือไม่ ด้วยเหตุที่ศาลเห็นว่า ผู้ฟ้องคดีไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสีย หรือมีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับ รฟม. หรือโครงการ

ในประเด็นดังกล่าว นายชานนท์ เรืองกฤตยา ซีอีโอ บมจ.อนันดาฯ เจ้าของโครงการยืนยันว่า บริษัทฯ ได้ดำเนินการอย่างระมัดระวัง และให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีการศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางผ่านเข้า-ออก ของ รฟม.จากโครงการอื่นๆ ซึ่งหากทุกฝ่ายจะได้ย้อนกลับไปพิจารณา โครงการคอนโดฯ หรือโครงการพัฒนาอสังหาฯ รายรอบสถานีรถไฟฟ้า หรือโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนอื่น ๆ ของรัฐ จะพบว่า ไม่ได้มีแต่โครงการ “แอชตัน อโศก” แห่งนี้ที่มีการขอใช้ที่ดินเป็นทางผ่านเข้า-ออกโครงการ แต่ยังมีโครงการพัฒนาอสังหาฯ อื่นๆ อีกนับสิบโครงการต่างก็มีการขอใช้ที่ดินของ รฟม. และหน่วยงานรัฐเจ้าของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ เป็นทางเข้า-ออก เช่นเดียวกันอยู่นับสิบโครงการ

ไล่ดะมาตั้งแต่โครงการ Noble Revolve Ratchada 1-2 ที่ทางเข้าโครงการตัดผ่านที่ดินของ รฟม. หรือโครงการ Whizdom Avenue รัชดา-ลาดพร้าว ติดสถานี MRT ลาดพร้าว ก็ใช้ที่ดินของ รฟม.ในการทำทางเข้าเช่นเดียวกัน หรือโครงการ The Base Garden พระราม 9 ที่ทางด่วน กทพ.ตัดผ่านหน้าโครงการ ก็มีการขออนุญาตทำทางเข้า-ออกใต้ทางด่วนเข้ามายังโครงการเพื่อสร้างตึกสูง ซึ่งทั้ง 3-4 โครงการที่ว่า ล้วนมีการขอใช้ที่ดินเป็นทาง เข้า-ออก เช่นเดียวกับโครงการ “แอชตัน อโศก” นี้ทุกกระเบียดนิ้ว 

ขณะที่ประเด็นพิพาทเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างโครงการนี้  บริษัทยืนยันว่า ที่ผ่านมาบริษัทดำเนินงานพัฒนาโครงการอย่างระมัดระวังรอบคอบ และให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องของการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีการศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางเข้า-ออก ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) จากโครงการอื่นๆ โดยมีใบอนุญาติ 9 ฉบับ จาก 8 หน่วยงาน และผ่านคณะกรรมการพิจารณาชุดต่างๆ ถึง 5 ชุดด้วยกัน จึงมั่นใจว่า ได้ดำเนินการตามครรลองที่กำหนดไว้ในกฎหมายในทุกขั้นตอนอยู่แล้ว

“โครงการ แอชตัน อโศก ไม่ใช่รายแรกที่ใช้ทางผ่านเข้า-ออกของ รฟม. ปัจจุบันมีโครงการในลักษณะคล้ายกันนี้กว่า 13 โครงการ เฉพาะของ รฟม. ก็มีประมาณ 6 โครงการ และในการขออนุมัติผ่านทางเข้า-ออกของ รฟม.นั้น ทางอนันดาฯ ยังรับผิดชอบทางผ่านให้ รฟม.เกือบ 100 ล้านบาท ทำให้บริษัทฯ มั่นใจอย่างยิ่งว่า ในกระบวนการดำเนินโครงการแอชตัน อโศก ที่ผ่านมาทั้งหมด ตั้งอยู่บนพื้นฐานความถูกต้องและสุจริต ชอบด้วยกฎหมายทุกขั้นตอน”

ขณะที่อดีตผู้บริหารการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้ฝากข้อคิดให้ทุกฝ่ายได้พิจารณาว่า หากกรณีที่ รฟม.อนุมัติให้ผู้อาศัยในโครงการนี้ผ่านทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า ถูกตีความว่า เป็นการทุจริตนำเอาที่ดินเวนคืนเพื่อก่อสร้างรถไฟฟ้า หรือสถานีรถไฟฟ้าไปเอื้อประโยชน์ต่อเอกชนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว โครงการคอนโดฯ ห้างสรรพสินค้า หรือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ล้วนมีการดำเนินการในลักษณะเดียวกัน ก็คงมีสิทธิ์โดนลูกหลงตามมาเป็นพรวนอย่างแน่นอน 

“ก็ไม่รู้จะให้ รฟม.ไปสร้างรถไฟฟ้าแถวทุ่งกุลาร้องไห้หรืออย่างไร ถึงจะไม่เอื้อประโยชน์ต่อเอกชนหรือโครงการโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า และหากตีความกฎหมายออกน้ำออกทะเลไปเช่นนี้ อนาคตนโยบายการพัฒนาที่ดินรายรอบสถานีรถไฟฟ้าเพื่อนำรายได้มาชดเชยการก่อสร้างรถไฟฟ้า (TOD) ที่จะสนับสนุนให้เอกชนพัฒนาโครงการโดยรอบสถานีเพื่อสร้างมูลค่า Value Added ให้กับเศรษฐกิจ นำรายได้จากการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมาเสริมรายได้ให้โครงข่ายรถไฟฟ้า เพื่อลดปัญหาจราจรก็คงเป็นได้แค่นโยบายปาหี่ที่ไม่มีทางเกิดขึ้นได้ ”

สิ่งที่ทุกฝ่ายคงต้องตระหนัก แม้แต่กรณีของ “ที่ดินตาบอด” กฎหมายยังบัญญัติรองรับให้เจ้าของที่ดินสามารถดำเนินการเจรจาขอสร้างทางจำเป็นกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงเพื่อใช้เป็นทางออก หรือร้องศาลขอใช้ทางจำเป็นเป็นทางเข้า-ออกได้ตาม ปพพ.1349  ดังนั้น การที่โครงการ” แอชตัน อโศก” ได้เจรจากับ รฟม เพื่อขอใช้ทางเข้า-ออกเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกบ้านผู้อยู่อาศัยในโครงการ และเปิดทางให้สามารถพัฒนาโครงการได้เต็มศักยภาพของที่ดินก็ถือเป็นการดำเนินการที่สอดคล้องกับนโยบาย TOD ของรัฐและเป็นไปตาม พรบ.เวนคืนที่ดินของ รฟม.ที่มีการวางหลักเกณฑ์รองรับเอาไว้อยู่แล้ว เพราะหากที่ดิน 3 ไร่เศษแปลงนี้ ทำโครงการได้แค่ 5-7 ชั้นอย่างที่พยายามนำเสนอกัน จะมีนักลงทุนหน้าไหนยอมเสี่ยงลงทุน ท่ีดินแปลงนี้ก็คงถูกปล่อยทิ้งร้างเอาไว้อย่างนั้น

“ถึงวินาทีนี้ ทุกฝ่ายคงได้แต่ปูเสื่อรอ บทสรุปของโครงการ “แอชตัน อโศก” แห่งนี้ จะกลายเป็น “น้ำผึ้งหยดเดียว” ที่ทำให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งอื่นๆ ที่ล้วนได้อานิสงจากโครงข่ายรถไฟฟ้าและทางด่วนของรัฐจะพลอยโดนลูกหลงจนพังพาบกันไปทั้งระบบหรือไม่ เพราะหากกรณีนี้ถูกตีความว่าหน่วยงานรัฐที่ทำหน้าที่กำกับดูแลบกพร่อง จนนำไปสู่การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว ก็เห็นทีต่อไปในอนาคตโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการในประเทศ ก็คงนั่งไม่ติด เพราะไม่อาจจะเชื่อถือหลักเกณฑ์ใด ๆ ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตในไทยได้อีกต่อไปแล้ว”